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ISO9000國際質量標準正逐漸被更多的物業(yè)公司認同

安信達咨詢 — Mon, 01 Aug 2011 02:53:34 +0000

目前，ISO9000國際質量標準正逐漸被更多的物業(yè)公司認同，它所遵循的原則是：質量的創(chuàng)造和維持取決于系統(tǒng)的管理方法，其目的是確保顧客的需要得到理解和滿足，并為獲得質量需要組織中各層次人員信守各項質量職責，并對已建立的質量管理體系不斷評審和改進。從深圳的中海物業(yè)率先在全國通過認證到北京的恩濟花園成為北方首家獲得證書的單位，可以說越來越多的物業(yè)公司認識到了它的重要性，但物業(yè)管理畢竟是新生事物，物業(yè)管理企業(yè)申辦ISO9000無更多的經(jīng)驗借鑒，所以我想結合自身的體會談談對認證工作的理解和認識。
一、認識目的
認證需要投入，所需支出的費用少則數(shù)萬元多則二十多萬元，這對薄本微利的物業(yè)公司確是一筆不小的開支，那么通過認證要達到什么目的呢？是為了建立科學的質量體系，促進企業(yè)提高管理水平和服務質量，增強企業(yè)的競爭和生存能力。從本質上講，ISO9000標準是一種科學有效的管理手段，它能否發(fā)揮作用，發(fā)揮多大作用，還取決于體制、決策者的水平和企業(yè)的整體素質等因素，所以準備認證的企業(yè)對此必須有個正確的認識。
二、認證前的準備工作
實踐證明，準備得越充分，貫標工作就越順利。準備工作主要包括：
1、選派兩名或兩名以上人員參加由國家認可的權威機構組織的培訓。在人員選擇上，最好選擇具有實踐經(jīng)驗，熟悉各環(huán)節(jié)運作過程，有一定寫作能力，接受新事物較快的人。通過培訓了解和掌握ISO9000標準內容，文件編寫的方法和認證的主要步驟。這些人無疑是策劃、編寫文件和貫標的核心力量。
2、組成由最高管理者親自掛帥的領導小組和以管理者代表為首的工作小組。領導小組重點是確立體系的整體框架；制定質量方針和目標；按要素管理的原則分配部門和崗位的質量職責。工作小組由專職人員和各部門管理人員組成以負責具體實施。
3、結合貫標各階段特點，并考慮到可能發(fā)生的情況，制定出一個貫標工作進度表，具體規(guī)定每步工作的內容、時間安排和實施人?？紤]越周到工作就越有條不紊，計劃越詳細就越具可操作性。
4、眾所周知，在短時間內改變某些習慣做法和傳統(tǒng)觀念絕非一件簡單的事情，貫標也是如此，切忌操之過急。時間安排以八個月到一年為宜，為貫標建立相應的獎懲措施亦十分必要。
三、全員動員
認證是一項系統(tǒng)工程，只靠幾個人或個別部門的努力是不夠的，必須全員參與。動員可以在咨詢機構的指導和參與下，本著從上至下的原則開展。動員活動按階段可分為正式實施前、正式發(fā)布前和正式審核前的動員。
四、選擇咨詢機構
在選擇咨詢機構時，一定要了解這家機構是否給物業(yè)公司特別是和本單位情況相似的單位咨詢過，擬選派的咨詢師是否了解物業(yè)管理工作。實踐證明，選擇一家合適的咨詢機構，在整個實施過程諸如開展培訓、文件編寫的輔導與審查、督導實施等方面都起著不可替代的作用。
五、文件編寫
體系文件主要分四部分：質量手冊、程序文件、作業(yè)指導書（服務規(guī)范、服務提供規(guī)范、質量控制規(guī)范）、質量記錄表格。體系文件涉及的范圍廣、內容多，必須定期征求各方面的意見，將對文件修改有益的建議進行歸納總結，同時應加強彼此間的溝通，切忌”閉門造車”.推行標準并不意味著全盤否定，日常工作中一些好的做法、適用的規(guī)章制度、使用方便的表格完全可以吸收到文件中來。編寫完成后的文件應言簡意賅、銜接緊密，力求較為全面和系統(tǒng)，使每一件工作都有明確的規(guī)定，執(zhí)行過程有監(jiān)督，結果有記錄和評價，并具有可追溯性。另外，與生產(chǎn)制造業(yè)不同的是，物業(yè)公司所提供的最重要的產(chǎn)品是服務，而服務過程中面對的是千差萬別的人和不斷變化的環(huán)境，因此沒有必要也不可能將服務提供過程完全量化。
六、文件的實施
體系文件簽發(fā)后就進入到了實施階段，這是一個關鍵階段，文件自身存在的缺陷和實施中出現(xiàn)的矛盾都會淋漓盡致地表現(xiàn)出來。在實施的最初階段有些混亂是難免的，所以認證工作小組下發(fā)一個文件使用說明很有必要，其中包括：什么崗位用什么文件，什么崗位填什么表，怎樣填寫等內容。”想到的一定要寫到，寫到的一定要做到”是貫標的一條重要原則，這一點每個人必須清楚，并嚴格按文件要求履行質量職責。認證工作小組在這個階段應分散到各部門，一方面指導大家用好文件，同時了解情況以便是行修改，另外監(jiān)控實施過程，對在文件執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及時糾正，嚴重問題則開出不合格報告，并責成有關部門和人員限期采取糾正和預防措施。值得注意的是這個階段文件發(fā)放、更改、作廢回收的量相當大，要加強文件和資料的控制管理。
七、培訓
標準本身是抽象的，沒有有效的培訓會大大降低大家貫標的信心，嚴重的甚至會影響認證的通過。人員培訓可分為：
①內審員培訓。內審員應既了解標準又了解體系文件的主要內容及其動作規(guī)程，并且認真負責，最好是管理人員。經(jīng)過培訓能了解和掌握內部質量審核基本的方式方法，考試合格者發(fā)給內審員資格證書。
②各類人員培訓。這部分培訓可分為兩步，一是由咨詢師組織各級管理人員講解和學習有關標準的基本知識。二是各部門落實本部門的培訓應具有針對性，除了標準的必知內容外，主要是讓員工掌握涉及到本部門和相關崗位的質量職責、作業(yè)規(guī)程和質量記錄表格。如果有條件還可以組織一些活動來配合培訓，例如：利用板報或企業(yè)內部刊物進行標準知識有獎問答，或組織以部門為單位的知識競賽，借此激發(fā)員工熱情。為檢驗效果必須進行考核，可采用筆試或口試，考核內容圍繞標準的基礎知識和在正式外審中可能被提問的問題，例如：ISO9000族的含義；誰是本單位的管理者代表；文件何時批準和發(fā)布；體系文件包含哪幾類文件；本部門執(zhí)行哪幾個要素；文件中對采購是如何規(guī)定的，本崗位執(zhí)行什么作業(yè)規(guī)程和填寫哪些表格等等。考核必須閉卷，這樣做是給全體員工以壓力，引起高度重視，另外也為正式審核營造一種實戰(zhàn)的氛圍。
八、模擬內審及認證前的準備
文件經(jīng)過修改和調整并與實際工作磨合一段時間后，可按計劃由咨詢機構進行一次模擬內審來檢驗體系的運行情況。對模擬內審過程中出現(xiàn)的問題，企業(yè)要認真研究和改進，并做好認證前的最后準備，主要包括：
①全面檢查和整理文件；
②檢查模擬內審發(fā)現(xiàn)的不合格項是否都已改正，有無與體系文件無關的文件仍存在和使用；
③全面整治環(huán)境，確認場所標識是否齊全、完好、清潔，人員標識是否符合文件的規(guī)定，對破壞的公共設施進行修補，重新粉刷已褪色的設施和設備；
④選定正式審核時的陪同人員，對審核員可能提出的問題做必要的準備。
九、現(xiàn)場審核
現(xiàn)場審核亦稱正式審核，是整個認證工作的最后一個環(huán)節(jié)。在這個階段，認證機構將對物業(yè)公司的質量體系運行情況進行檢驗（以抽檢方式）并得出最終結論?，F(xiàn)場審核由認證機構派出的審核組完成，一般情況下進行一至兩天。審核過程主要分首次會議、現(xiàn)場審核（審查文件、詢問和實地查看等）和末次會議，會上宣布審核結果，審核組對審核過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項開出不合格報告，由物業(yè)公司在規(guī)定時間內采取糾正措施并書面上報認證機構。通過審核，認證機構認定該單位符合質量標準所要求的規(guī)定條件之后將履行報批程序。另外，物業(yè)公司在通過認證后的三年內，認證機構還將定期復檢質量體系的運行情況，復檢不合格將取消其資格。
十、審核通過后的工作
經(jīng)過大家的共同努力，審核通過并取得了證書，這是對前一階段工作的最好肯定，然而這時大家往往容易放松。作為企業(yè)的領導一定要保持清醒的頭腦，要認真總結，更要制訂一個長遠計劃，應做到以下幾點：
①文件經(jīng)繼續(xù)修改，使之日趨完善，保持體系文件相對穩(wěn)定；
②可將物業(yè)管理認證中未涉及到的行政后勤等其它方面逐步納入體系中來，以增強本企業(yè)的質量保證能力；
③借推行標準深化企業(yè)改革，加快改革步伐。最終達到的目的是：管理更規(guī)范，作風更嚴謹，辦事效率更高，顧客滿意度提高，企業(yè)信譽和社會知名度大幅度上升，市場競爭力提高，否則耗費巨大代價換來的僅是廢紙一張。難怪一位本打算參加認證的老總在派人了解了一家通過認證的物業(yè)公司后，戲稱其是花錢買了一張中看不中用的文憑，但愿這個問題不會發(fā)生在您的企業(yè)中。

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2011年全國注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱之《物業(yè)管理綜合能力》

安信達咨詢 — Fri, 29 Jul 2011 02:12:11 +0000

第一章經(jīng)濟學知識與應用
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對經(jīng)濟學知識的掌握程度，以及對需求理淪、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內容。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。
熟悉：均衡價格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調節(jié)相關內容。
了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關系，供給函數(shù)，市場均衡，彈性系數(shù)及其意義，生產(chǎn)函數(shù)，邊際成本，外部性問題。
（三）要點說明
1．個人需求
2．市場需求
3．局部均衡價格理論及在物業(yè)管理中的應用
4．彈性理論及在物業(yè)管理中的應用
5．生產(chǎn)及生產(chǎn)要素
6．總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量
7．邊際收益遞減規(guī)律
8．邊際技術替代率
9．生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬原理及在物業(yè)管理中的應用
10．內在(不)經(jīng)濟與外在(不)經(jīng)濟原理及在物業(yè)管理中的應用
11．總成本、固定成本與可變成本
12．經(jīng)營決策的利潤最大化
13．市場失靈與政府調節(jié)
14．非對稱信息與逆選擇，敗德行為及在物業(yè)管理中的應用
15．委托人一代理人問題
16．外部性及其劃分
第二章管理學知識與應用
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對管理學知識的掌握程度，以及對管理原理、管理方法、管理職能和市場營銷管理、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、管理創(chuàng)新等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：管理的性質，目標效益原理，管理的基本職能；市場細分，營銷策略；企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。
熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目標市場的選擇，市場調查，市場營銷組織，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型，以及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程和企業(yè)創(chuàng)新機制。
了解：管理學的研究對象，系統(tǒng)均衡、運動控制、信息溝通等原理，創(chuàng)新過程與創(chuàng)新活動管理。
（三）要點說明
1．管理的基本特征、性質，研究對象
2．管理原理
3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應用
4．目標市場的選擇及在物業(yè)管理中的應用
5．市場調查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應用
6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理
7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的府用
第三章心理學知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對心理學知識的掌握程度，以及對人群關系理論、現(xiàn)代激勵理論、勞動者心理與群體心理和個性心理差異等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本目的
掌握：梅奧的人群關系理論；現(xiàn)代激勵理論中的需要理論(馬斯洛需要層次理論、赫茨伯格的雙因素理論、麥克萊蘭的需要理論、ERG理論)、期望理論、公平理論的基本內容；群體，群體決策；個體心理特征。
熟悉：勞動者的心理健康；個體心理差異，人的氣質、性格以及能力，影響性格發(fā)展的因素，影響能力發(fā)展的因素。
了解：梅奧與霍桑實驗，梅奧的人群關系理論的意義與局限性；強化理論、目標設置理論；群體內聚力；人的性格和人的能力，性格與能力、氣質的關系。
（三）要點說明
1．需要和動機
2．激勵和激勵機制
3．現(xiàn)代激勵理論(需要理論，強化理論，期望理論，公平理論，目標設置理論)及在物業(yè)管理中的應用
4．勞動者的心理健康 5．群體，群體內聚力，群體決策及在物業(yè)管理中的應用
6．個體心理特征
7．性格、能力與氣質
8．物業(yè)管理與居住環(huán)境
9．物業(yè)管理與居住心理效應
10．物業(yè)管理服務中的心理學策略應用
第四章公共關系知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對公共關系知識的掌握程度，以及對公共關系的要素、職能，公共關系與人際關系的區(qū)別與聯(lián)系，人際關系的功能，影響人際關系的主要因素，建立、發(fā)展和維持人際關系的原則和方法等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求掌握：公共關系與人際關系，公共關系的基本要素(其主體、客體和手段)。
熟悉：公共關系的職能，人際關系的功能，影響人際吸引的主要因素，影響人際交往的主要因素，建立、發(fā)展和維持人際關系的原則和方法。
了解：如何對公眾進行劃分，公共關系與人際關系的區(qū)別和聯(lián)系。
（三）要點說明
1．公共關系的要素
2．公共關系的職能
3．公共關系與人際關系
4．人際關系的功能
5．影響人際吸引的主要因素及在物業(yè)管理中的應用
6．影響人際交往的主要因素及在物業(yè)管理中的應用
7．建立、維持和發(fā)展人際關系的原則和方法及在物業(yè)管理中的應用
第五章行政管理學知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對行政管理學知識的掌握程度，以及對行政管理主客體及活動原則、行政職能的內容、行政管理組織和工商行政管理的目標及其實現(xiàn)、物業(yè)管理中行政管理主要工作內容等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：行政管理的內容，行政管理主客體，行政職能，．行政管理組織，工商行政管理的內容，工商行政管理的主客體，物業(yè)管理中的行政管理。
熟悉：行政管理的特點，行政管理主客體的活動原則，行政職能的內容，工商行政管理的目標，工商行政管理機關的職責及其權限，物業(yè)管理中行政管理的工作內容，物業(yè)管理的行政管理工作內容，物業(yè)管理的行政管理部門的機構設置。
了解：行政管理組織的結構，工商行政管理的地位，工商行政管理的作用，工商行政管理目標的實現(xiàn)，工商行政管理機關等，物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門的關系。
（三）要點說明
1．行政的特點
2．行政管理的主客體及活動原則
3．行政職能的內容
4．行政管理組織
5．工商行政管理的地位、作用、目標
6．工商行政管理機關的職責及權限
7．工商行政管理機關行政行為成立的要件及效力
8．與物業(yè)管理相關的行政管理工作的主要內容
9．與物業(yè)管理相關的行政管理部門
10．物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門的關系
第六章法律知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對法律知識的掌握程度，以及對民事法律行為的有效要件及效力、合同法、承擔違約責任的方式、物權法、法律關系、建筑物區(qū)分所有權、法律責任、服務合同等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：法人的條件，民事法律行為的有效要件，無效民事行為和效力待定民事行為的種類和法律后果，過錯責任的構成要件，法律對格式條款的規(guī)制，不當?shù)美?，無因管理，訴訟時效，物業(yè)管理法律關系，物業(yè)管理法律事實。
熟悉：合同法基本知識，承擔違約責任的方式，物權的效力，物權的基本原則，所有權的性質及權能，相鄰關系，善意取得的條件，擔保物權的作用和性質，抵押權的效力和實現(xiàn)，留置權產(chǎn)生的條件，物業(yè)所有權的內容，建筑物區(qū)分所有權的內容，物業(yè)管理法律責任制度，物業(yè)服務合同。
了解：法的特征，法的分類，法的制定，法律淵源，法的實施，自然人民事行為能力的劃分，承諾的有效要件，抗辯權，要約，要約邀請。
（三）要點說明
1．法的特征
2．法的分類
3．法的制定
4．法的實施
5．民法的調整對象
6．民法的基本原則
7．民事法律關系
8．民事主體
9．民事法律行為
10．民事權利
11．民事責任
12．訴訟時效
13．合同的訂立與履行
14．違約責任
15．合同的解釋
16．買賣合同、租賃合同、委托合同及在物業(yè)管理中的應用
17．物權與所有權
18．善意取得制度
19．相鄰關系
20．共有
21．用益物權
22．擔保物權
23．物業(yè)管理法律關系
24．物業(yè)管理法律責任
25．物業(yè)服務合同
第七章統(tǒng)計學知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對統(tǒng)計學知識的掌握程度，以及對統(tǒng)計的術語、統(tǒng)計數(shù)據(jù)的搜集和整理、統(tǒng)計指標等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：企業(yè)的職工管理統(tǒng)計，相對指標的計算，平均指標的計算(算術平均數(shù)，幾何平均值，眾數(shù))。
熟悉：統(tǒng)計調查的意義、要求及分類，統(tǒng)計調查方案的基本內容，統(tǒng)計調查方法，統(tǒng)計整理，相對指標的種類。
了解：總量指標的意義、特點及分類，平均指標的意義、特點及分類。
（三）要點說明
1．物業(yè)管理統(tǒng)計的研究對象
2．物業(yè)管理統(tǒng)計工作過程
3．物業(yè)管理統(tǒng)計的職能
4．物業(yè)管理統(tǒng)計調查的要求．
5．物業(yè)管理統(tǒng)計調查的分類
6．物業(yè)管理統(tǒng)計調查方案的基本內容
7．物業(yè)管理統(tǒng)計調查表的結構
8．統(tǒng)計指標
9．總量指標
10．相對指標與結構相對指標
11．比例相對數(shù)
12．比較相對指標
13．強度相對指標
14．動態(tài)相對數(shù)
15．計劃完成程度相對指標
16．平均指標
17．幾何平均值
18．眾數(shù)
第八章保險知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對保險學知識的掌握程度，以及對保險的原理、種類，保險合同的基本內容，保險險種及保險公司的選擇、物業(yè)保險等知識在物業(yè)管理中應用情況的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：風險和保險的聯(lián)系與區(qū)別，保險的基本要素及其職能和作用，保險的基本類型，保險合同的成立與生效，物業(yè)保險的原則，以及物業(yè)管理中涉及的主要險種及投保決策和保險公司的選擇。
熟悉：風險管理的主要內容，保險合同的內容，財產(chǎn)保險合同、人身保險合同內容及種類，保險險種及保險公司的選擇，物業(yè)保險的重要意義及作用。物業(yè)保險的目的及注意點。
了解：保險合同的效力，財產(chǎn)保險、人身保險、意外傷害保險的基本內容，火災保險的承包范圍、物業(yè)火險的投保范圍。
（三）要點說明
1．風險與風險管理及在物業(yè)管理中的應用
2．保險的要素與職能
3．保險的分類
4．保險合同
5．物業(yè)保險的原則、意義與作用
6．物業(yè)管理企業(yè)對于保險險種及保險公司的選擇
7．物業(yè)保險的注意事項
第九章社會學知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對社會學知識的掌握程度，以及對社會文化、個人社會化、社會組織、社會群體與社區(qū)等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：社會組織的要素、特性、分類以及社會組織的運行和管理的基本內容，社會群體和社區(qū)的分類以及社區(qū)中的社會群體的作用。
熟悉：社會學的研究特點，文化的特點，社會化的特征及條件，物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用。
了解：社會學研究對象，社會學學習研究的方法和態(tài)度，居住小區(qū)社區(qū)文化的特點。
（三）要點說明
1．社會學的特征，研究對象，研究的方法和態(tài)度
2．文化的特點
3．社會化的特征及條件
4．社會組織的基本要素，運行與管理
5．社會群體的特征
6．社會群體研究的基本范疇
7．社區(qū)的基本要素
8．物業(yè)管理與社區(qū)文化
9．物業(yè)管理與社區(qū)組織
10．物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用
11．物業(yè)管理在和諧社會建設中的重要作用
12．物業(yè)管理在和諧社會建設中的努力方向
第十章建筑工程知識與應用
（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對建筑工程知識及在物業(yè)管理中的應用技能，以及對建筑構造、建筑材料和建筑識圖等知識的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：建筑物的主要構造，常見建筑材料的種類及適用條件，建筑施工圖的內容。
熟悉：建筑物的分類，常用建筑材料，建筑施工圖中的常用符號。
了解：建筑物的細部構造，材料的基本性質，常用建筑材料的基本性能。
（三）要點說明
1．建筑、建筑物及構筑物
2．建筑物按用途的分類
3．材料的基本性質：密度、密實度、孔隙率
4．材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、導熱性
5．氣硬性和水硬性膠凝材料
6．水泥及其類型劃分
7．混凝土
8．建筑鋼材
9．熱軋鋼筋
10．防水材料及其施工方法
11．建筑工程施工圖的組成與常用符號
12．建筑平面圖的圖示內容
13．建筑立面圖的圖示內容
14．建筑詳圖
15．結構施工圖
16．建筑設備施工圖的組成

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如何物業(yè)管理前期介入與物業(yè)承接

安信達咨詢 — Mon, 10 Jan 2011 02:25:18 +0000

如何物業(yè)管理前期介入與物業(yè)承接

如何使建設者與管理者做到有效溝通、職責分明，克服建管脫節(jié)帶來的種種弊端呢？前一段時間出臺的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）明確規(guī)定了物業(yè)管理公司的承接驗收權限，而近期《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的頒布，更是對相關問題做出了具體的條文規(guī)定。筆者想就這個問題從自己工作的物業(yè)管理公司的角度談一些認識。

讓我們先看一個案例：

某房產(chǎn)開發(fā)公司于2002年立項開發(fā)某市的一個高檔商業(yè)物業(yè)，隨即選聘了一家物業(yè)管理公司介入前期的設計、施工與安裝驗收工程。物業(yè)管理公司非常重視前期介入，專門成立了由公司管理部、工程部負責人組成的項目組，深入項目工地，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領導、工程技術人員緊密配合，很快拿出了前期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認可后迅速開展了工作。

由于開發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務理念正確、關系處理得當，他們的合作充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完工；物業(yè)管理服務從高起點出發(fā)，向著高標準方向努力，很快成為物業(yè)管理的一個樣板，前來參觀學習的人絡繹不絕。這一成功的案例，使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認識到：物業(yè)管理的前期介入是非常重要的和非常必要的，而且準備工作越充分，工作開展得越順利。

一．物業(yè)接管驗收的意義

物業(yè)接管驗收的主要意義在于三點：首先，明確了交接雙方的責、權、利關系；其次，確保了物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的權益；再次，為日后管理創(chuàng)造了條件。

《條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權利和義務，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的”扯皮”難題得以破解。

在涉及到內容比較復雜的物業(yè)管理接管驗收方面的條文時，為防止因物業(yè)開發(fā)建設的質量問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》專門規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交該物業(yè)的相關資料。

物業(yè)的承接驗收，是物業(yè)管理公司從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來缺憾的一項重要的保證措施。此外,接管驗收使物業(yè)管理公司能夠對物業(yè)的每一座機站房、每一建筑單元、每一項公共配套設施逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如我公司在內部安裝工程開始后介入徐州某大廈的管理，嚴格按照優(yōu)質工程標準，進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面防水材料選型使用、玻璃幕墻安裝、空調自控閥門選擇、地下停車場風管不合理、公共能耗表計沒有裝設等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用、設備選型、配套設施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理公司盲目接受，將不得不在今后的運行中吞下難咽的苦果。

物業(yè)管理公司進行接管驗收后,可以根據(jù)運行的技術規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝中給排水、配電、通訊、暖通、防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用時就能正常運行。物業(yè)管理公司的機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,做好運行的準備。

此外，通過參與物業(yè)管理接管驗收這個過程，物業(yè)管理公司能夠更好地鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

二．物業(yè)接管的內容與標準?

物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，目前各個公司和各個地區(qū)也正在或已經(jīng)制定了自己的驗收標準，但不管采取什么標準，我們認為接管驗收的原則應包含以下主要內容：

首先，由于接管驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是非常重要的一次驗收，驗收合格的條件有：已經(jīng)完成單位工程的質量驗收（竣工驗收）；并且有關的資料文件應完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應進行檢驗資料的復查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗收時補充進行的抽樣檢驗報告也要復核，這種強化驗收的手段體現(xiàn)了對安全和主要使用功能的重視。

其次，對主要的使用功能還必須進行抽查。通過對單項功能的運轉，檢查運行的穩(wěn)定性、實用性。使用功能的檢查是對建筑工程和設備安裝工程最終質量的綜合檢驗，也是作為業(yè)主最為關心的內容，因此，在竣工驗收的基礎上，接管驗收時再作全面檢查，檢查內容在資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，并建議多采用專業(yè)儀器儀表進行確認，檢查按照各專業(yè)施工質量驗收標準的要求進行。

此外，對配套設備、工具的配置分工責任、費用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設施，滅火器等消防器材，引導標識、標牌制作等。

三．接管驗收中應注意的事項

物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1. ? ? 對已實施《物業(yè)管理配套設施綜合驗收辦法》的地區(qū)，應積極促成開發(fā)商辦理相關驗收手續(xù)，由物業(yè)協(xié)會牽頭組織的專家驗收，將彌補物業(yè)管理公司技術、經(jīng)驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。并要求開發(fā)商提前7日提交相關驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。

2. ? ?2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，必要時可邀請業(yè)主代表參加，以維護業(yè)主的合法權益。

3. ? ?從實際操作過程來看，雖已經(jīng)過竣工驗收，但接管驗收中還難免有問題，尤其是物業(yè)管理角度重視的問題，而驗收標準又無明確規(guī)定的，對此應明確記錄在案，并要求開發(fā)商限期對存在的問題加固補強、整修，直至符合管理需求。

4. ? ?落實物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發(fā)布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂”終身保修”制度)；?、谖菝娣浪こ?，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

5. ? ?其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發(fā)建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發(fā)建設方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關系而言，開發(fā)建設方應負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人。如有些設備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗收時廠商保修期已不足規(guī)定期限，甚至已超過保修期（如俗稱”爛尾樓”的再建工程），為此，應與開發(fā)商約定竣工驗收或接管驗收之日起為保修期起始日，以避免因時間差與供應商或承建商產(chǎn)生糾紛。

6. ? ?開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專用工具等，其中資料包括產(chǎn)權資料和技術資料。這是物業(yè)承接驗收除硬件外的另一半內容。

7. ? ?落實遺留問題費用事宜，根據(jù)具體情況可采取如下三種方式：

①開發(fā)商授權，工程尾款支付由物業(yè)管理公司監(jiān)督，必須憑物業(yè)簽署合格意見后支付或扣除相應款項?！、陂_發(fā)商組織掃尾保駕隊伍，對業(yè)主或物業(yè)管理公司反映問題直接處理，直至主要保修期終結?！、坶_發(fā)商一次性撥付保修費用，由物業(yè)管理公司負責后續(xù)保修。

8. ? ?物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的管理權以及政府賦予的有關權利，接管驗收的所有資料歸物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主所有。物業(yè)應做好相關登記簽字手續(xù)，以備日后隨管理權移交，避免移交因資料不全引發(fā)”扯皮”。

9. ? ?接管驗收符合要求后，應在7日內辦理有關交接手續(xù)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理驗收協(xié)議》。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

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